“Het vastgoed en het gebruik daarvan moeten voldoen aan wet- en regelgeving” is in theorie een goede spelregel, maar in de praktijk nauwelijks te doen.

Er zijn namelijk nogal wat regels. Alle gebouweigenaren zoals gemeenten, scholen en zorgorganisaties zijn er op hun manier mee bezig. "Maar ik weet niet of we met droge ogen aan onze bestuurder kunnen vertellen dat we aan alle regels voldoen,” zegt Willem Raaijmakers, hoofd vastgoed in Breda. 

Geen keuze, enorme opgave
“Het al of niet voldoen aan wet- en regelgeving is geen keuze. Maar om aan alles te voldoen is een enorme opgave,” zegt ook Martin Timmermans, afdelingshoofd maatschappelijk vastgoed van de gemeente ’s-Hertogenbosch. “Het is überhaupt al lastig erachter te komen welke regels er zijn en waar wat allemaal wordt besloten.”

Chantal Broekhuis van PCOU/Willibrord Stichting, een Utrechts schoolbestuur met 65 schoolgebouwen in de portefeuille, schetst in de laatste uitgave van Schoolfacilities hetzelfde beeld: "Het is ook lastig nieuwe regels bij te houden en telkens opnieuw te implementeren."  

Niet sexy
De uitvoering lijkt verworden tot het afvinken van lijstjes, discussies over wie wat doet en het borgen van processen, zeggen veel vastgoedbeheerders van gemeenten, scholen en zorgpartijen tijdens diverse bijeenkomsten in Bouwstenenverband. Bestuurlijk krijgt het weinig aandacht en sexy is het evenmin. 

Doel voorbij

Je zou kunnen zeggen dat de regels in het algemeen werken, want in de praktijk is er niet veel aan de hand. Maar er is ook kritiek op de inhoud van sommige regels. Die schieten soms hun doel voorbij of zijn in de praktijk lastig te realiseren. Zo kan de wet Bibob niet voorkomen dat het gebouw bij verkoop in verkeerde handen valt. En is de gebouweigenaar integraal verantwoordelijk voor de brandveiligheid en valveiligheid, maar kan zij hier moeilijk aan voldoen als de gebruiker van het gebouw of de aannemer zijn verantwoordelijkheid niet neemt en bijvoorbeeld vluchtwegen blokkeert of toch het dak op gaat. 

Bestuurlijk risico

De hoeveelheid en complexe regels leiden tot extra werk, afstemming en kosten, die niet altijd opweegt tegen het doel waarvoor het dient, vinden betrokkenen. Bij ieder ongeluk of nieuw beleid organiseren we nieuwe regels, waardoor het geheel nog ingewikkelder en inflexibeler wordt. Het lijkt een gegeven waarmee de uitvoeringspraktijk te dealen heeft en het is vaak ook geen issue zolang er geen ongelukken gebeuren. Maar wat als …? Dan zijn alle ogen gericht op de (politiek) verantwoordelijke. Bestuurders uit de publieke sector zijn hierin extra kwetsbaar.  

(Schijn)veiligheid
Ongelukken zijn niet te voorkomen. Dat is praktisch gezien onmogelijk, maar niemand wil een dode of gewonde op zijn geweten hebben of in de schoenen geschoven krijgen. Niet in Tilburg en ook niet in Groningen. We zouden wat realistischer met de risico’s om kunnen gaan, zeggen betrokkenen uit het werkveld. Al is dat moeilijk. Hoe vergelijk je bijvoorbeeld 0,8% verkeersdoden per jaar per stad met één dodelijk ongeluk in de 50 jaar in een school, bieb of zwembad? Welke risico's zijn acceptabel en wanneer is het verwijtbaar? 

Risicobenadering
Om risico’s te vermijden wil de gemeente Breda geen verantwoordelijkheid dragen voor vastgoed dat niet haar volledige aandacht heeft. Ze concentreert zich strak op haar kernportefeuille en stoot ‘de rest’ af. Ook de gemeente ’s-Hertogenbosch hanteert een risicobenadering bij het prioriteren van haar werk rond de wet- en regelgeving en hanteert daarnaast een meer bedrijfsmatige benadering (wat moet de gemeente minimaal regelen om het gebouw goed te kunnen laten functioneren?). PCOU/Willibrord Stichting grijpt de ontruimingsoefeningen aan om de gebruikers van de gebouwen bewuster te maken voor het veilig gebruik van gebouwen. 

Betere (spel)regels en meer houvast
Hoe dan ook valt er nog het een en ander te doen om te voorkomen dat de wettelijke regels een dode letter worden. De uitvoering vraagt in de praktijk de nodige aandacht, maar er mag ook naar de regels zelf worden gekeken en dan vooral alle regels bij elkaar. Hoe maak je het doelmatig en beheersbaar? Hoe geef je praktisch invulling aan de spelregel om aan wet- en regelgeving te voldoen?

Meer informatie

• Artikel 'Veiligheidsbeleid verdient meer aandacht', interview met o.a. Chantal Broekhuis van PCOU/Willibrord Stichting (Schoolfacilities, maart 2017)
• Informatiepagina over Wetten, regels en jurisprudentie
• Alle Spelregels voor vastgoedmanagement